El crecimiento de las viviendas de uso turístico (VUT) en Sevilla ha transformado de manera significativa la estructura de la oferta de alojamiento de la ciudad y se ha concentrado especialmente en determinado barrios del Casco Antiguo y Triana. El Informe de Impacto de la Vivienda Turística, elaborado en marzo de 2024 por encargo de EMVISESA, estimaba que esta modalidad representaba en torno al 55% de las plazas de alojamiento turístico ofertadas y que más del 75% de esas plazas se concentraban en 14 de los108 barrios de la ciudad.
El diagnóstico municipal identificó además que los ámbitos con mayor presión de VUT coincidían con barrios que presentaban mayores dificultades de acceso a la vivienda, pérdida de población, menor crecimiento de hogares y precios de alquiler más elevados. El informe señalaba igualmente la notable diferencia de rentabilidad entre el alquiler turístico y el residencial convencional como un incentivo para la transformación del parque residencial.
Ante esta situación, y aprovechando las competencias reconocidas a los ayuntamientos por el Decreto 31/2024 de la Junta de Andalucía, el Ayuntamiento de Sevilla aprobó inicialmente el 21 de marzo de2024 una propuesta para limitar las VUT mediante un criterio objetivo depresión turística residencial por barrios. La regulación fue aprobada definitivamente el 17 de octubre de 2024 y entró en vigor el 29 de octubre de2024.
La iniciativa constituye un ejemplo de utilización de la planificación urbana y del análisis de datos para gestionar los impactos del turismo de manera diferenciada territorialmente, buscando compatibilizar la actividad turística con la función residencial de los barrios, la convivencia y la calidad de vida de sus habitantes.
La regulación establece un límite máximo de VUT equivalente al 10% del total de viviendas familiares disponibles en cada uno de los 108 barrios de Sevilla. Este porcentaje funciona como umbral máximo de presión turística residencial: cuando un barrio alcanza o supera ese nivel, no pueden autorizarse nuevas viviendas de uso turístico.
La medida parte de un análisis territorial que diferencia la situación de los distintos barrios y evita aplicar una prohibición uniforme al conjunto de la ciudad. Los ámbitos con mayor presión quedan sin posibilidad de nuevas autorizaciones; en los de presión intermedia se admite un crecimiento acotado hasta alcanzar el umbral; y en los ámbitos con menor presión puede continuar la implantación de VUT dentro del límite máximo.
La propuesta se sustenta en un análisis conjunto de variables de vivienda, población, hogares, precios de alquiler, vivienda protegida, vivienda vacía y presencia de VUT. Entre sus conclusiones destaca que los valores más desfavorables de diversos indicadores tienden ha concentrarse en los ámbitos con una presión turística residencial registrada superior al 10%, lo que fundamentó la elección de dicho umbral.
El estudio constató además que cuatro de los barrios más tensionados —Santa Cruz, Arenal, Alfalfa y San Bartolomé— ya habían superado en 2023 los niveles de presión turística residencial registrados antes de la pandemia.
La regulación complementa las medidas urbanísticas adoptadas previamente por Sevilla en 2022, que restringieron la implantación de VUT en edificios residenciales a plantas bajas y primeras —salvo determinados supuestos de acceso independiente—, incorporando ahora una dimensión cuantitativa y territorial a la ordenación de esta modalidad de alojamiento.
Otro elemento relevante es su carácter dinámico y evaluable. El informe técnico propone revisar el parámetro al año de su implantación y, posteriormente, cada cuatro años, sin perjuicio de revisiones anticipadas cuando concurran circunstancias excepcionales.
Ayuntamiento de Sevilla – Gerencia de Urbanismo y MedioAmbiente. Limitación de Viviendas de Uso Turístico. https://www.urbanismosevilla.org/paginas/limitacion-de-viviendas-de-uso-turistico
Junta de Andalucía. Decreto 31/2024, de 29 de enero, porel que se modifican diversas disposiciones en materia de viviendas de usoturístico, establecimientos de apartamentos turísticos y hoteleros. Normativaautonómica de referencia.
Ayuntamiento de Sevilla. Modificación Puntual nº 44 delPGOU (2022). Antecedente urbanístico de la regulación de las VUT enedificios residenciales.
Dado que la documentación analizada no incorpora todavía una evaluación ex post suficientemente amplia sobre su impacto en los precios de la vivienda o en la evolución de la población residente, los principales resultados constatables son regulatorios y de gestión:
Convivencia entre residentes y visitantes: La medida busca prevenir concentraciones excesivas de alojamiento turístico en determinados barrios y reducir los conflictos asociados a la pérdida de función residencial.
Bienestar y calidad de vida de la población local: La regulación incorpora el acceso a la vivienda y la permanencia de los residentes como variables relevantes en la toma de decisiones turísticas.
Preservación de la identidad de los destinos: La protección del uso residencial contribuye al mantenimiento de comunidades estables, comercio de proximidad y vida cotidiana en los barrios históricos.
Gestión equilibrada de los flujos y de la capacidad turística: El establecimiento de límites diferenciados por barrios permite gestionar la actividad atendiendo a la presión real de cada territorio, en lugar de aplicar soluciones homogéneas.
Gobernanza basada en conocimiento y evidencia: La decisión se sustenta en un diagnóstico multivariable, información administrativa y mecanismos de revisión periódica.
Participación y corresponsabilidad: El procedimiento incorpora consulta pública y combina instrumentos turísticos, urbanísticos y de vivienda para abordar un fenómeno transversal.
